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    涉及小區的16條物業法律知識

    信息來源: 發布時間:2019/6/3 閱讀:1439

    1、預交物業費有沒有法律上的依據?

    答:按照《物業管理條例》等相關法規規定,物業管理公司不得違背業主或非業主使用人的意愿提前收費;經批準可以預收的(一般通過前期物業服務協議方式),預收期不得超過6個月。

    2、怎樣判斷小區物業的好壞?

    答:(1)溝通管理。有良好的溝通渠道(上門拜訪、滿意度調查、座談會、總經理接待日等),日常涉及業戶的通知能有效及時推送給客戶,有專職的客服人員銜接,投訴建議能在最短時間內得到反映并妥善處理解決。

    (2)社區文化管理。每季度不少于1次大型社區文化活動開展,活動形式多樣化,業戶參與度高。

    (3)房屋的維修與修繕管理。以對房屋及設備的維護管理來保證房屋及設備在正常狀態下使用,并通過科學、正確的使用,延長使用年限,減少自然淘汰,充分發揮房屋及設備的效用,做到維護產權人、使用人的合法權益。

    (4)環境管理。有良好的清潔衛生環境,能按當地環境情況進行有效環境管理工作,為業戶提供良好的居住生活環境。(包含清潔服務、綠化養護、四害消殺、白蟻防控、排水排污隔油隔渣管道疏通、生活垃圾及建筑垃圾清運等事項)

    (5)標識管理。有完整、齊全的標識索引及常用的溫馨提示。

    (6)治安管理。包括對房屋建筑及其設備設施的安全管理、產權人和使用人的人身安全、財產安全管理,制定并落實防盜等安全措施。

    (7)車輛交通管理。對小區內的主要通道、停放車場地及設施的管理。

    (8)公用市政設施管理。進行供水、供電、供氣、供熱、郵電、通訊等市政設施的委托管理,包括代收代交有關費用。

    (9)違章建筑的管理。配合城市違建主管部門(一般為城管、綜治辦、房管局、規劃局等職責部門),對違章建筑進行舉報監督管理。

    (10)多種生活服務。進行公共樓道、樓外道路及公廁的保潔清掃,垃圾清運等常規服務;代訂奶、送報、送小孩入托上學、就醫送藥等委托性服務;開辟夜間收費停車場、旅游服務、養花種苗出售等經營性服務。在為產權人和使用人提供方便的同時,又增加了收入,彌補了管理經費的不足。

    3、小區物業服務一般包含哪些內容?

    答:小區物業服務的內容應當按照小區物業服務合同的約定進行。根據《物業管理條例》第二條的規定,物業服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和相關秩序的活動。一般而言,物業服務具體包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等內容。

    4、簽訂物業管理合同要注意什么問題?

    答:簽訂物業服務合同時要注意以下事項:

    (1)明確委托物業服務的內容、范圍和期限。

    在服務合同里一定要明確物業公司是管理小區全部的物業工作,還是只負責某一項服務內容。如果約定不明,會帶來很多不必要的麻煩。

    (2)除了《物業管理條例》規定的業主委員會擁有的權利外,其它一些權利,也應在服務合同里更具體地約定。

    (3)明確物業公司的權利和義務。本著權利和義務對等的原則,在賦予物業公司管理整個小區日常事務權利的同時,也要明確物業公司所承擔的義務,并且盡可能地明確責任。

    (4)對違約責任的約定。要在服務合同里明確物業公司違反約定應承擔的違約責任,約定的責任要具有實用性和可操作性,不要約定成一些大而空的法規內容。

    5、業主有權審查物業管理企業的收支嗎?

    答:沒有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務資質,即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業主都可以濫用自己的查賬權,這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。

    6、小區內的停車位歸開發商還是歸業主?

    答:停車位的歸屬,需要從該產權的歸屬來區分。能辦理產權的,屬于產權人;不能辦理產權的,建筑規劃紅線范圍內,已經在業主房產分攤面積內的,屬于全體業主所有。一般來說,露天的大部分屬于全體業主所有。地下車庫的,屬人防建設的,歸屬政府。非人防建設的,開發商繳納土地出讓金并辦理相關手續后屬于開發商。

    《物權法》第七十四條規定,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

    7、物業費以什么面積收???沒入住要收嗎?

    答:物業費的收取分兩種情況,房產證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準;房產證辦理以后,以實測后的建筑面積收取物業管理費。

    物業費的收取時間也分兩種情況,按約定日期辦理收樓手續的,從辦理收樓手續之日起開始計算;未按收樓手續約定日期拖延收樓的,以開發商發給業主的“收樓通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業管理費。

    所以,到了上面提到的時間節點,物業就要開始計費了,即使不入住也是要收費的哦。

    8、住在底層的業主還要交電梯費嗎?

    答:高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下,應該與其他樓層住戶一樣,承擔電梯運行維護費。

    一棟住宅,按所有權可劃分為兩部分,即專有部分和共有部分。專有部分是指各產權人獨立使用的單元空間,共有部分是指不屬于單個產權人所有而供全體產權人使用的空間、部位、設施和設備。高層住宅的電梯系統屬共有部分中的共用設備,共有部分的特性是:產權上屬全體產權人所有,功能上供全體產權人使用,實物形態上不能分割給各產權人。按照我國現行物業管理的有關政策規定,住宅專有部分由產權人自行負責維護管理,住宅共有部分由物業管理企業統一負責維護管理,其費用由全體產權人分攤。自然,電梯運行維護費用也應由全體產權人分攤。

    9、有的業主不交物業管理費,這對我有影響嗎?

    答:有影響。物業服務的實施是需要業戶交納的物業管理費來支持的,如果有業戶不交管理費,勢必會給物業公司的管理運營經費造成影響,也將影響了已交費業戶的利益,也就是影響了您的利益。

    10、不交物業費,物業管理公司有權停水停電嗎?

    答:供水、供電合同的雙方當事人為業主與供水、供電公司;物業管理合同的雙方當事人為業主與物業管理公司,兩者處于不同的法律關系中。

    停水停電的權利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權,物業公司不是供水供電合同的主體,自然不享有供水供電權。在物業管理合同中,約定在業主欠繳物業費的情況下,物業公司可以以停水停電為懲罰手段,在合同法上屬于涉他條款,依據合同相對性原則,這種條款應征得權利人的同意,否則,為無效條款,業主反而可以追究物業管理公司的侵權損害賠償責任。在這種情況下,如果物業公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失,供水供電公司也可以向物業公司索賠。

    11、物業公司能夠對業主進行各類罰款嗎?

    答:不能。對于業主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為,物業公司都不能罰款。

    罰款是一種行政處罰行為,只有特定的行政執法單位才能對公民進行罰款,其他個人、企業一律不得對他人進行罰款處罰。

    12、物業費拖欠多久會被起訴?

    答:法律沒有明確規定物業費是按月交納還是按年交納,一般認定應該按月支付,比如3月份的物業費應該在3月底之前付清,如果沒有支付,物業公司履行了催告程序也就是通知業主來交物業費,業主還是不交物業費,就可以起訴了。但是一般物業為了和業主保持良好的關系,都不會差幾個月就起訴的,會及時通知,如果業主表示要支付,物業公司都不會起訴的。實際生活中發生物業糾紛較多的要么是業主接了房就沒交過物業費,要么就是物業公司撤場也就是換物業公司,原物業公司才會起訴。

    13、要怎么懲治不守公德的業主?

    答:物業公司可以通過與業主簽訂物業服務合同,約定違約行為和違約金,一旦業主違反合同約定,亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車,物業公司就能要求業主支付違約金,以此作為處罰的手段。

    同理,業主委員會也可以和業主簽訂相應的守約協議或制定業主公約,以此規范業主的行為。

    14、物業維修資金怎么用?

    答:按《住宅專項資金管理辦法》規定,住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。

    15、怎樣申請動用物業維修基金?

    答:根據《住宅專項維修資金管理辦法》規定:

    住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:  

    (一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的,由相關業主提出使用建議;  

    (二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議;  

    (三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案;  

    (四)物業服務企業或者相關業主持有關材料,向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門申請列支;其中,動用公有住房住宅專項維修資金的,向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;  

    (五)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后,向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;  

    (六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

    16、發生物業糾紛后,業主應當通過什么方式進行維權呢?

    答:下面為業主介紹六種物業糾紛解決方式,業主可根據實際情況選擇適用。

    (1)業主與物業管理公司協商解決

    《物業管理條例》中明確規定了業主、業主委員會及物業管理公司之間的權利和義務,業主和物業管理公司可以依據有關的法律、法規以及管理規約和物業管理合同的約定,自愿平等地進行磋商,進而解決管理糾紛。

    (2)由第三人協商解決

    一般第三人調解可分為民間調解、行政調解和司法調解三種。業主與物業管理公司發生糾紛后可以將糾紛提交給第三人,由第三人來主持雙方進行協商,促成雙方在自愿平等的基礎上達成調解協議。

    (3)提交仲裁機構仲裁

    業主與物業管理公司發生糾紛后,根據我國《仲裁法》第4條的規定,依照物業管理合同中仲裁條款或糾紛發生后自愿訂立的仲裁協議,雙方可將糾紛提請有管理權的仲裁機構進行裁決以解決糾紛。

    (4)投訴

    業主與物業管理公司發生糾紛時,業主可以根據《物業管理條例》第49條規定,向其所在地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴。

    (5)提起訴訟

    業主通過以上四種方式仍無法解決糾紛時,可將糾紛訴至法院或直接向當地人民法院起訴,請求法院依法行使審判權以解決糾紛。

    (6)如果以上方式都不能滿足業主,可以更換物業管理公司

    《物業管理條例》中明確規定廣大業主有權選聘、解聘物業服務企業。因此,作為小區的真正主人,廣大業主有權重新選擇物業管理公司為其提供物業管理服務。


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