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    住小區不知道這14條物業法律知識,就吃大虧了!

    信息來源: 發布時間:2019/9/10 閱讀:3446

    “物業”一詞來自于香港方言。在《香港房地產法》一書中,作者李宗鋒先生稱“物業”是單元性的房地產。它既可以是單元性的地產,也可以是單元性的房產;既可以是一套住宅,也可以是一棟樓宇或房屋,故而物業所涉及的范圍非常廣泛。

    住在小區里,你需要了解這些法律知識,不懂就吃大虧了。

    問題1:小區物業服務一般包含哪些內容?

    答:小區物業服務的內容應當按照小區物業服務合同的約定進行。根據《物業管理條例》第二條的規定,物業服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和相關秩序的活動。一般而言,物業服務具體包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等內容。

    問題2:一般的物業公司可以為任何小區服務嗎?

    答:不可以,看等級。

    可能大家不知道,物業公司分三個等級,一級資質的物業公司可以承接各類物業管理項目,二級資質的物業公司可承接30萬平方米以下的住宅項目,三級資質的物業公司可承接20萬平方米以下的住宅項目??烊タ纯茨銈冃^物業公司的等級吧!

    問題3:預交物業費有沒有法律上的依據?

    答:很多買了房的業主們都會碰到這樣的情況,在驗房時物業公司會要求業主預交一段時間的物業費,實際上,這樣的做法是沒有依據的。按照規定,物業管理公司不得違背業主或非業主使用人的意愿提前收費;經批準可以預收的,預收期不得超過6個月,對此,若是物業公司沒有出示政府行政部門批準文件,可以拒交。

    問題4:業主有權審查物業管理企業的收支嗎?

    答:沒有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務資質,即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業主都可以濫用自己的查賬權,這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。

    題5:房屋存在質量問題,業主可以拒交物業費嗎?

    答:在物業管理法律關系中,業主應該向物業管理公司給付物業費,業主是債務人,物業管理公司是債權人;而在房屋買賣關系中,業主是債權人,開發商是債務人。業主不能要求物業管理公司為開發商前期的建設質量等問題負責,因此不能以物業管理費來抵消前述遺留問題產生的損失。應該按照合同約定向物業管理公司給付物業管理費。

    至于前期出現的遺留問題,如果保修服務可以解決的,通過保修服務解決。保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題,應該由開發商負責解決。開發商應該按照國家法律、法規、合同約定等,承擔相應的民事責任。

    將本應屬于業主和開發商之間的矛盾轉變成業主與物業管理公司之間的矛盾,是生活中普通老百姓都會有的一個法律誤區。因合同具有相對性原則,基于一個事實和理由的法律關系不能轉嫁到不同的法律關系層面上,所以業主以房屋存在質量問題、人身財物受損、新房未入住、車位被占用等情況作為不如期交納物業費的理由不能作為抗辯的事實,往往得不到法院的支持。

    問題6:交房后業主一直未裝修居住,是否應當交納物業費?

    答:在物業公司書面通知業主后交費后,就算業主一直未裝修居住,也應當交納物業費。

    針對這一問題,最高人民法院已經頒布了司法解釋,《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定:“經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持?!?/span>

    問題7:不交物業費,物業管理公司有權停水停電嗎?

    答:供水、供電合同的雙方當事人為業主與供水、供電公司;物業管理合同的雙方當事人為業主與物業管理公司,兩者處于不同的法律關系中。

    停水停電的權利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權,物業公司不是供水供電合同的主體,自然不享有供水供電權。在物業管理合同中,約定在業主欠繳物業費的情況下,物業公司可以以停水停電為懲罰手段,在合同法上屬于涉他條款,依據合同相對性原則,這種條款應征得權利人的同意,否則,為無效條款,業主反而可以追究物業管理公司的侵權損害賠償責任。在這種情況下,如果物業公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失,供水供電公司也可以向物業公司索賠。

    問題8:物業公司能夠對業主進行各類罰款嗎?

    答:不能。對于業主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為,物業公司都不能罰款。

    罰款是一種行政處罰行為,只有特定的行政執法單位才能對公民進行罰款,其他個人、企業一律不得對他人進行罰款處罰。

    問題9:不能罰款,那要怎么懲治不守公德的業主?

    物業公司可以通過與業主簽訂物業服務合同,約定違約行為和違約金,一旦業主違反合同約定,亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車,物業公司就能要求業主支付違約金,以此作為處罰的手段。

    同理,業主委員會也可以和業主簽訂相應的守約協議或制定業主公約,以此規范業主的行為。

    問題10:業主家被盜,物業公司是否一定要賠償?

    答:這個事情得分情況討論。

    《物業管理條例》第47條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。

    但是,保安服務內容不包含對住戶室內財產的安全保衛工作。物業公司收取的保安費僅用于維持小區公共秩序和日常巡視,并非是對小區內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規定的要求,物業公司就沒有法律責任。

    問題11:住在底層的業主還要交電梯費嗎?

    答:高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下,應該與其他樓層住戶一樣,承擔電梯運行維護費。

    一棟住宅,按所有權可劃分為兩部分,即專有部分和共有部分。專有部分是指各產權人獨立使用的單元空間,共有部分是指不屬于單個產權人所有而供全體產權人使用的空間、部位、設施和設備。高層住宅的電梯系統屬共有部分中的共用設備,共有部分的特性是:產權上屬全體產權人所有,功能上供全體產權人使用,實物形態上不能分割給各產權人。按照我國現行物業管理的有關政策規定,住宅專有部分由產權人自行負責維護管理,住宅共有部分由物業管理企業統一負責維護管理,其費用由全體產權人分攤。

    自然,電梯運行維護費用也應由全體產權人分攤。

    問題12:業主沒在家時,物業應該幫忙代收快遞嗎?

    一般情況下,如果業主沒有和物管簽訂代收代管協議或繳納保管費用,物管人員或保安并無義務代簽收業主包裹;若在業主授權或征得業主同意下代簽收了包裹,那么物管人員或保安就必須承擔代為保管的職責和義務,假如這一過程中不慎造成包裹丟失或損壞,那么代簽人就需要承擔相應責任。

    問題13:怎樣申請動用物業維修基金?

    根據《商品住宅專項維修資金使用管理暫行規定》,開發商、購房者繳納的公共維修基金要全部到位,使用前由小區的業主大會和業主委員來統一決策。

    申請程序是:

    由業主委員會將維修項目及預算在小區公示,經過業主大會三分之二以上業主投票表決同意后,再向區房產局提出申請,申請通過后,才會劃撥預算總額的80%%費用;工程竣工后,再與業主大會據實結算,按戶分攤。電梯、內外墻、公共樓道等小區共用設施設備維修時,可申請動用維修基金。

    問題14:小區的車位所有權到底屬于誰?

    先看根本大法《物權法》條文之規定:

    七十三條 建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。

    “七十四條 建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

    建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

    占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有?!?/span>

    上述第七十四條基本上明確了探求車庫、車位所有權歸屬問題的路徑,開發商也往往通過房屋買賣合同條款約定車庫、車位的所有權歸屬于自己,同時提醒購房者通過購買或租賃的形式取得車庫、車位的使用權。


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