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    法院一般怎樣認定物業公司是否盡到了安全防范義務?

    信息來源: 發布時間:2019/11/6 閱讀:2486

      業主與物業服務企業之間的糾紛在生活中很常見。業主居室財產被盜,物業管理公司是否應承擔責任?法院一般怎樣認定物業管理公司是否盡到了安全防范義務?

      一、法律依據

      1、《物業管理條例》

      第二條本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

      第36條:物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。

      物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

      2、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

      第三條:物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持。

      物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則,應當認定為物業服務合同的組成部分。

      3、《中華人民共和國合同法》

      第一百二十一條:當事人一方因第三人的原因造成違約的,應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛,依照法律規定或者按照約定解決。

      第一百二十二條:因當事人一方的違約行為,侵害對方人身、財產權益的,受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。

      4、《中華人民共和國侵權責任法》

      第三十七條:賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者,未盡到安全保障義務,造成他人損害的,應當承擔侵權責任。

      因第三人的行為造成他人損害的,由第三人承擔侵權責任;管理人或者組織者未盡到安全保障義務的,承擔相應的補充責任。

       二、相關案例

      1、業主財產被盜的物業管理責任——李慧訴崇德物業管理(深圳)有限公司案

      本案要旨:物業服務企業為小區提供物業管理服務,已經對該小區實施了相應的社區保安措施,履行了相關安全保障義務。業主未能提供有效證據加以證明物業服務企業在履行物業管理職責過程中存在過錯,致使涉案房屋被盜,財物嚴重損失,故物業服務企業無須對業主財產被盜承擔物業管理責任。

      2、業主居室財產被盜,物業管理公司已盡到安全保障義務的,可以不承擔賠償責任——王家利訴天津森遠物業管理有限公司案

      本案要旨:對于業主與物業管理企業之間因財產被盜而引起的糾紛,不能絕對地認為物業管理企業不承擔責任。作為物業管理企業,其有保護小區安全的義務,應盡到相應的管理職責,維護包括小區業主財產的安全。所謂小區的安全,其應包括業主的財產安全在內。只是對于物業管理企業的保安部門而言,其不是國家機關,當然不具有國家相應的權力及強制性,但物業管理企業既然設立有保安部門,其應建立和規范一整套相應的規章和措施,在其職責范圍內盡到維護包括業主的財產安全在內的小區安全。

      3、物業公司依約盡到了合理安全管理義務的,不應承擔業主財產被盜損失的民事賠償責任——湖北西陵律師事務所訴宜昌瑞泰物業管理有限公司物業管理合同案

      本案要旨:物業公司在物業管理區域安排保安人員24小時值班,并進行不定期巡視檢查;管理公約規定保安人員對大件物品運出時應加以查證及核實,但被盜電腦主機配件體積小,容易隱蔽,易于攜帶,并非大件物品,不能苛求保安人員對每一個人員逐一檢查。故物業公司已經按約定盡到了合理安全管理義務,不應承擔業主財產被盜損失的民事賠償責任。

      4、物業公司未盡到安全防范義務的,對業主被盜造成的財產損失應承擔部分賠償責任——楊天睿訴成都金豐物業管理有限公司物業管理糾紛案

      本案要旨:雙方當事人簽訂物業管理協議,物業公司有對小區實行24小時安全監控和巡視,保證監控系統、防盜報警系統24小時運行良好的約定義務。業主有證據證明物業公司的保安人員未對進出小區的陌生人進行盤問、登記,監控系統和防盜報警系統并非24小時運行的,說明物業公司未盡到安全防范義務,對業主被盜造成的財產損失應承擔部分賠償責任。

      5、物業公司或開發商未履行應盡義務的,應當對被盜業主承擔賠償責任——鄭培偉與遼寧省沈陽市鐵西區城建開發有限責任公司等房屋買賣合同糾紛上訴案

      本案要旨:業主財產被竊,若物業公司未能盡到善良管理人的防范義務,其應負賠償責任;若開發商未能履行其對小區安全裝備的承諾,其亦應承擔相應責任。當然,竊賊系直接侵害人,對業主財產被盜所致的損失承擔賠償責任,乃理所當然。且竊賊系終局責任人,物業公司、城建公司承擔責任后有權向其追償。

      專家觀點

      1、在物業小區專有部位遭受第三人侵害時,物業服務企業安全保障責任的承擔

      對于發生在物業小區業主的專有部位的非法侵害事件,尤其是業主在家中被害或巨額財物失竊,物業服務企業是否應當承擔責任?應當承擔什么樣的責任?對此,理論界和學術界頗有爭議,個案的判決也不一而同。

      有人認為,物業服務企業未能按照物業服務合同的約定履行物業小區的安全防范義務,是造成業主家中致害或失竊的原因,所以要承擔違約責任。也有人認為,盡管物業服務企業負有相應的安全防范義務,但其維護小區公共秩序的職責與公安機關的治安管理職責不同,因為保安并非保鏢,也非絕對地保證刑事案件的不發生,對于在業主專有部位發生的侵害事件,應當由業主自行承擔賠償責任,對于業主的訴訟請求應當判決駁回。另有人認為,保安義務重在履行的過程,物業服務企業履行安全保障義務,就是要避免和預防對業主非法侵害或盜搶事件的發生。主要是看其是否履行了合同的約定義務與盡到了安全防范的職責。

      筆者認為,最后一種意見較為妥當。對于發生在業主家中的非法侵害事件,物業服務企業是否應當承擔責任,以及承擔什么樣的賠償責任,關鍵取決于法律對物業服務企業強制性義務的規定,以及物業服務企業與業主訂立的物業服務合同中的約定。因為刑事案件往往具有突發性、不可預測性和隱蔽性,即使物業服務企業按照合同履行了安全保障義務或者注意義務,也很難絕對避免此類犯罪案件的發生,因此,在物業服務企業已履行了合同的約定義務和盡到了安全防范職責的情況下,不宜由其對犯罪造成的損害結果承擔責任。

      2、物業服務企業有保障業主人身、財產安全的義務

      關于物業服務企業是否負有保障業主人身、財產安全的義務,理論上存在兩種不同的觀點。一種觀點認為,物業服務企業的義務限于對物業的管理,而不包括對業主人身、財產的保障。另一種觀點認為,物業服務企業的服務范圍是寬泛的,包括了對業主人身和財產安全的保障。筆者贊成后一種觀點?!段飿I管理條例》第36條第2款規定:“物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任?!弊鞒龃朔N規定的原因在于,一方面,物業服務企業對小區公共秩序的維護義務本身就包含了對業主人身、財產安全的保障義務。另一方面,物業服務企業對小區物業進行管理,對區域內危險源的實際控制力顯然要高于業主。司法實踐中,有法院判決也認可了物業服務企業所承擔的安全保障義務。如果物業服務企業未盡到其安全保障義務,導致業主的人身、財產安全受到侵害的,物業服務企業應當承擔相應的責任,此種責任既可能是侵權責任,也可能是違約責任,此時將發生責任競合的問題。在判斷物業服務企業是否盡到其安全保障義務時,應當考慮物業服務企業對損害發生是否具有過錯,具體包括如下因素:一是導致損害發生的原因。例如,在小區公共道路上,因物業服務企業沒有及時清除積雪而導致業主摔傷,物業服務企業應當承擔相應的責任。二是考慮物業服務企業是否履行了其職責。例如,保安對外來可疑人員從不加以詢問,導致業主人身、財產受到外來人員侵害,物業服務企業應當承擔相應的責任。三是考慮物業收費標準。如果收費標準較高,則物業服務企業應當負擔更多的安全保障義務。實踐中,一些小區收費很低,甚至無力聘請保安,此時,其安全保障義務就應當低于收費較高的物業服務企業。

      3、物業服務企業對業主應承擔安全保障義務

      最終以法律的形式作出安全保障義務規定的是《侵權責任法》,它是指在一定法律關系中一方對另一方的人身、財產安全依法承擔保障的義務,違反這一義務就要承擔損害賠償責任。單純不安全并非應負損害賠償責任,必須當事人之間具有一定的關系,被告對原告負有安全保障注意義務,而被告不予安全保障,才有侵權賠償責任。物業服務企業對業主的財產及人身是否應承擔安全保障義務?如需承擔,其范圍和限度應當如何認定?《物業服務解釋》的征求意見稿中曾設有關于物業服務企業安全保障義務的條文,其第8條規定:“物業服務企業未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使物業服務區域內發生人身損害結果,賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的,應予支持?!倍谡匠雠_的《物業服務解釋》中則未見該條款,這也為該爭議的存在埋下了伏筆。

      第一種觀點認為,不能將物業服務企業列為承擔安全保障義務的主體,要求其承擔安全保障義務既無法律依據,也無法理基礎。

      第二種觀點認為,雖然《物業服務解釋》中并沒有關于物業服務企業安全保障義務的規定,但按照我們國家的法律體系,物業服務企業的安全保障義務依然存在。

      我們同意第二種觀點。

      首先,《物業管理條例》第47條第1款規定:“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作?!钡?6條第2款規定:“物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的責任?!睆纳鲜鲆幎▉砜?,《物業管理條例》明確規定了物業服務企業負有安全保障義務。

      其次,物業服務合同對安全保障義務作出明確約定的情況下,物業服務企業違反此義務而對業主的財產或人身造成損害的,將承擔相應的違約責任。這種損害不僅包括物業服務企業所有或管理下的物對業主造成的損害;也包括因第三人的侵權行為對業主造成的損害。再次,根據《物業服務解釋》第3條第2款的規定,物業服務企業的單方承諾與服務細則也納人到合同內容中。因此,如果在其單方承諾或服務細則中有涉及安全保障義務的服務承諾,也將作為合同義務加以履行。

      最后,附隨義務除了為輔助實現債權人之給付利益外,還有避免侵害債權人之人身或財產上利益的功能。依據物業服務合同的性質及合同的目的,物業服務企業對業主及服務區域內的安全承擔保護義務屬于合同附隨義務的范圍。因此,即使合同中沒有對安全保障義務作出約定或約定不明確,但根據《合同法》第60條的規定,基于誠信原則衍生出的合同附隨義務也是安全保障義務的法源之一。

      由上可知,物業服務企業違反安全保障義務,造成業主合法權益受到損害的,既可因侵權而承擔侵權責任,也可因違約而承擔違約責任。此時將發生請求權的競合,根據《合同法》第120條的規定,當事人可以選擇依《合同法》提起違約之訴,也可以選擇依侵權法規范提起侵權之訴。


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